Los bancos comerciales otorgan préstamos para la compra y la refinanciación de una variedad de tipos de propiedades de oficina, cada uno con características financieras comunes pero consideraciones distintas según el tamaño del inmueble, la estructura de los inquilinos y la ubicación. Muchos préstamos para oficinas están dirigidos a usuarios-propietarios, también conocidos como propiedades ocupadas por el propietario, donde el prestatario posee el edificio y opera su negocio dentro del espacio, en lugar de arrendarlo a terceros. Estos préstamos suelen requerir pagos iniciales más altos —típicamente entre el 20% y el 30% o más— ya que los bancos evalúan tanto las finanzas del negocio del prestatario como el valor del inmueble al analizar el crédito.
Clasificación de Propiedades de Oficina
Las propiedades de oficina se clasifican en Clase A, Clase B y Clase C, en función de factores como la antigüedad del edificio, su estado, ubicación, perfil de inquilinos y riesgo de inversión. Comprender estas clasificaciones ayuda a los inversionistas a determinar sus opciones de financiamiento, niveles de riesgo y posible rentabilidad.
Edificios de Oficinas Clase A
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Edificios modernos de alta calidad con amenidades premium como vestíbulos de lujo, gimnasios, sistemas de seguridad avanzados y tecnología inteligente.
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Ubicados generalmente en zonas urbanas centrales o suburbios deseables con alta demanda.
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Inquilinos frecuentes incluyen corporaciones grandes, firmas legales, instituciones financieras y empresas tecnológicas dispuestas a pagar rentas premium.
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Ofrecen tasas de interés y condiciones de préstamo favorables debido a su bajo perfil de riesgo y base de inquilinos sólida.
Edificios de Oficinas Clase B
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Propiedades bien mantenidas pero más antiguas (10 a 30 años).
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Ubicadas en corredores comerciales consolidados, con buena demanda pero menos lujos.
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Inquilinos incluyen empresas regionales, proveedores de servicios profesionales y negocios en crecimiento.
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Suelen ser adquiridos para remodelarlos y reposicionarlos como propiedades Clase A.
Edificios de Oficinas Clase C
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Edificios de más de 30 años que requieren renovación importante.
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Ubicados en mercados secundarios, zonas de negocios antiguas o áreas de clase trabajadora.
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Costos de mantenimiento y administración más altos, pero ofrecen mayores tasas de capitalización y oportunidades de mejora de valor.
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El financiamiento suele ser más difícil y puede requerir prestamistas privados o fuentes de financiamiento alternativo.
Tipos de Propiedades de Oficina
Los prestamistas privados financian varios tipos de propiedades de oficina, cada uno con su propio perfil de riesgo y tendencias de ocupación. A continuación, algunos de los más comunes:
1. Edificios en Distritos Centrales de Negocios (CBD)
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Ubicados en centros metropolitanos con alta demanda y rentas elevadas.
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Ocupados por sedes corporativas, bufetes de abogados y bancos.
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Requieren inversiones significativas y gestión profesional.
2. Edificios de Oficinas Suburbanos
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Fuera de las ciudades, en parques empresariales o zonas comerciales.
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Inquilinos: corporaciones regionales, clínicas de salud y empresas tecnológicas.
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Espacios más grandes y rentas más bajas que los edificios urbanos.
3. Edificios de Oficinas Médicas (MOB)
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Diseñados para clínicas, consultorios y servicios ambulatorios.
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Cerca de hospitales o campus médicos.
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Requieren construcciones especializadas y cumplimiento normativo.
4. Suites Ejecutivas y Espacios de Coworking
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Alquiler a corto plazo para startups, freelancers y trabajadores remotos.
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Ofrecen amenidades compartidas, diseño moderno y flexibilidad.
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Los prestamistas consideran la rotación de ocupantes y los contratos al evaluar el riesgo.
5. Edificios de Oficina de Inquilino Único
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Ocupados por un solo negocio, generalmente con contratos a largo plazo.
6. Edificios de Oficina de Uso Mixto
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Combinan oficinas con espacios comerciales o residenciales.
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El financiamiento depende del porcentaje dedicado a oficinas.
Financiamiento Bancario para la Compra de Oficinas
Los bancos evalúan tanto al prestatario como a la propiedad al considerar una solicitud de préstamo. Los solicitantes deben demostrar estabilidad financiera, experiencia inmobiliaria y una estrategia clara. Factores clave considerados incluyen:
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Experiencia del Prestatario – Historial en la adquisición y gestión de propiedades, especialmente de oficinas.
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Plan de Gestión del Inmueble – Gestión propia o empresa profesional influye en la decisión del banco.
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Plan de Mejoras de Capital – Evaluación de recursos financieros del prestatario para mejoras.
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Condición del Inmueble – Inspecciones para identificar problemas estructurales o de mantenimiento.
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Índice de Cobertura del Servicio de Deuda (DSCR) – Normalmente entre 1.20x y 1.30x.
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Tasa de Ocupación – Preferencia por tasas superiores al 85%.
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Ingresos por Alquiler y Condiciones del Mercado – Comparación con tasas de mercado.
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Liquidez y Reservas del Prestatario – Requisitos de efectivo igual a varios meses de pagos hipotecarios.
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Relación Préstamo-Valor (LTV) – Generalmente financiamiento del 70-80%, requiriendo 20-30% de capital propio.
Al revisar a fondo estos factores, los bancos comerciales evalúan si un local comercial representa una inversión sostenible y de bajo riesgo antes de aprobar un préstamo.
Refinanciamiento Bancario de Propiedades de Oficina
En refinanciamientos, los bancos aplican criterios similares, pero también consideran el desempeño desde la compra:
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Mejoras de Capital – Se han realizado mejoras que aumenten el valor.
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Rendimiento del Ingreso Neto Operativo (NOI) – Ha crecido o disminuido desde la adquisición.
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Eficacia en la Gestión de Activos – Optimización del flujo de efectivo y retención de inquilinos.
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Tendencias de Ocupación – Niveles de ocupación desde la compra.
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Necesidades de Mejoras Mayores – Requiere mantenimiento próximo y si el prestatario tiene fondos.
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Tipo de Refinanciamiento – Reducción de tasa/plazo vs. retiro de capital.
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Penalidades por Pago Anticipado – Evaluación de viabilidad financiera.
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Valor del Inmueble y LTV – Revalorización o depreciación desde la compra.
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Estabilidad del DSCR – Si sigue cumpliendo con el umbral mínimo.
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Demanda y Crecimiento del Alquiler en el Mercado – Si el ingreso proyectado está alineado con la realidad del mercado.
La refinanciación de inmuebles de oficinas ofrece oportunidades para reducir los costes de financiación, desbloquear fondos propios y mejorar el flujo de caja, pero los bancos exigen una evaluación exhaustiva para garantizar que el préstamo siga siendo una inversión sólida. Los inversores deben estar preparados para demostrar el buen rendimiento del inmueble y su estabilidad financiera a fin de obtener las mejores condiciones de refinanciación.
Tipos de Préstamos para Compra de Oficinas y Criterios
La financiación de edificios de oficinas depende de si el prestatario es un inversor o un propietario-usuario, así como de la estabilización de la propiedad, las tasas de ocupación y la mezcla de inquilinos. A continuación se indican los tipos de préstamo más habituales para la compra de oficinas comerciales, junto con los criterios de cualificación:
Préstamos Bancarios Convencionales
Resumen: Ofrecidos por bancos tradicionales, con tasas fijas o variables.
Criterios:
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Crédito fuerte (FICO 680+).
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Pago inicial del 20% al 30%.
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DSCR mínimo de 1.25x.
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Ocupación estable (85%+).
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Documentación completa (declaraciones fiscales, estados financieros, lista de rentas).
Préstamos SBA 504 y SBA 7(a)
Resumen: Diseñados para propietarios-operadores, con bajos pagos iniciales (desde 10%) y garantías gubernamentales.
Criterios:
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El negocio debe ocupar al menos el 51% del inmueble.
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Rentabilidad demostrada y antigüedad operativa.
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Crédito de 650+ preferido.
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Mínimo 10% de pago inicial.
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Se requieren declaraciones fiscales personales y del negocio.
Préstamos CMBS (Valores Respaldados por Hipotecas Comerciales)
Resumen: Préstamos sin recurso, titulizados en los mercados financieros.
Criterios:
· Inquilinos estables con arrendamientos fuertes.
· LTV de 65%-75%.
· DSCR de al menos 1.25x.
· Informes financieros detallados.
· Sin garantía personal, pero requisitos estrictos de desempeño.
Préstamos de Compañías de Seguros de Vida
Resumen: Préstamos sin recurso, titulizados en los mercados financieros.
Criterios:
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Inquilinos estables con arrendamientos fuertes.
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LTV de 65%-75%.
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DSCR de al menos 1.25x.
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Informes financieros detallados.
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Sin garantía personal, pero requisitos estrictos de desempeño.
Préstamos Puente (Bridge Loans)
Resumen: Financiación a corto plazo para adquisiciones o reposicionamiento antes de obtener un financiamiento permanente.
Criterios:
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Para propiedades en renovación o estabilización.
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Plazo de 6 meses a 3 años.
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LTV hasta 70%, con tasas de interés altas.
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Estrategia de salida clara (refinanciamiento o venta).
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Aprobación rápida, pero con tasas del 8%-12%.
Préstamos para Propiedades Comerciales Ocupadas por el Propietario
Resumen: Enfocados en prestatarios que operan su negocio en el inmueble.
Criterios:
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Ocupación de al menos 51%.
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Buen historial financiero del negocio.
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DSCR mínimo de 1.20x.
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Pago inicial de 10%-30%.
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Comúnmente financiados con préstamos SBA 504 y 7(a).
Elegir el Préstamo Adecuado para Inmuebles de Oficinas
Seleccionar el préstamo adecuado depende de varios factores, entre ellos:
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Si el prestatario es propietario-usuario o inversor
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La estabilidad de los ingresos del edificio de oficinas
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Las cualificaciones financieras del prestatario
En PCVI Commercial, trabajamos con una amplia gama de prestamistas comerciales para ofrecer a nuestros clientes las mejores soluciones de financiación adaptadas a su inversión en oficinas o a sus necesidades empresariales.