Corretaje de Financiación de Préstamos Privados

Préstamos Privados para
Compras y Refinanciamiento
de
Propiedades de Multifamiliares

¿Qué es el Financiamiento de Prestamistas Privados?

El financiamiento de prestamistas privados se refiere a préstamos otorgados por entidades no bancarias, ofreciendo una alternativa al financiamiento tradicional de bancos comerciales.

A diferencia de los bancos, que siguen pautas regulatorias estrictas, los prestamistas privados son individuos u organizaciones que utilizan su propio capital o fondos agrupados para financiar transacciones inmobiliarias.

Estos prestamistas pueden incluir personas de alto patrimonio, inversionistas inmobiliarios, familiares y amigos, prestamistas de dinero duro y plataformas de financiamiento privado que agrupan fondos de múltiples inversionistas.

Los prestatarios que buscan financiamiento privado a menudo no tienen acceso directo a estos prestamistas al comprar o refinanciar propiedades multifamiliares.

Los prestamistas privados suelen trabajar a través de corredores hipotecarios o redes de financiamiento especializadas que los conectan con prestatarios calificados.

Estos intermediarios ayudan a estructurar los términos del préstamo, asegurando que ambas partes estén alineadas en expectativas, riesgos y condiciones de pago.

Clasificaciones de Propiedades Multifamiliare

Las propiedades multifamiliares se clasifican según su antigüedad, estado, amenidades y el nivel de ingresos de los inquilinos que atraen.

Comprender estas clasificaciones puede ayudar a los inversionistas a determinar niveles de riesgo, opciones de financiamiento y el retorno potencial sobre la inversión.

Clase A

Propiedades nuevas y de alta calidad con amenidades como piscinas, gimnasios e interiores modernos.
Ubicadas en zonas urbanas o suburbanas privilegiadas con alta demanda y alquileres elevados.
Inquilinos de ingresos altos dispuestos a pagar por un estilo de vida lujoso.
El financiamiento para propiedades Clase A suele ofrecer las tasas de interés y condiciones más favorables debido al bajo riesgo.

Clase B

Propiedades intermedias bien mantenidas pero más antiguas (usualmente entre 10 y 30 años).
En vecindarios consolidados con buena demanda, aunque con menos amenidades de lujo.
Inquilinos de ingresos medios que buscan accesibilidad sin sacrificar calidad.
Los inversionistas suelen adquirir propiedades Clase B para renovarlas y reposicionarlas.

Clase C

Propiedades de más de 30 años que pueden requerir reparaciones importantes.
Ubicadas en barrios de clase trabajadora y comúnmente ocupadas por inquilinos de ingresos bajos, incluidos beneficiarios de asistencia gubernamental como la Sección 8.
Mayores costos de mantenimiento y administración, pero con tasas de capitalización más altas y mayor potencial de valor agregado.
El financiamiento para propiedades Clase C puede requerir prestamistas privados o fuentes alternativas debido al riesgo incrementado.

Tipos de Propiedades Multifamiliares

Los inmuebles multifamiliares se clasifican en diferentes tipos en función de las características del edificio, la ubicación, la demografía de los inquilinos y la estrategia de inversión. Estas clasificaciones ayudan a inversores y prestamistas a determinar las opciones de financiación, los niveles de riesgo y el posicionamiento en el mercado.

Apartamentos de Gran Altura – Edificios multifamiliares de 10 o más pisos, ubicados generalmente en centros urbanos densos.

Apartamentos de Poca Altura – Edificios de hasta cuatro pisos, comunes en zonas suburbanas o áreas urbanas de baja densidad.

Apartamentos Tipo Jardín – Edificios de tres pisos o menos con espacios verdes y áreas comunes exteriores.

Vivienda Asequible – Apartamentos subsidiados o con restricciones de ingreso para inquilinos de ingresos bajos o moderados.

Vivienda Asequible para Personas Mayores – Comunidades con restricciones de edad que ofrecen viviendas asequibles a personas mayores con ingresos limitados.

Vivienda para Estudiantes – Propiedades cercanas a universidades, con contratos compartidos y arrendamientos a corto plazo.

Uso Mixto – Propiedades multifamiliares que integran comercio minorista, oficinas o entretenimiento, especialmente en zonas urbanas.

Apartamentos Tipo Townhouse – Unidades multifamiliares en estilo de casa adosada, con múltiples niveles y entradas privadas.

Vivienda con Restricción de Edad – Comunidades para personas mayores de 55 años, con servicios y amenidades específicas.

Características Clave de los Prestamistas Privado

Los prestamistas privados difieren de los bancos comerciales en varios aspectos, ofreciendo ventajas y desafíos para los prestatarios:

Menor Regulación y Mayor Flexibilidad – Al no estar sujetos a las mismas regulaciones estrictas que los bancos, los prestamistas privados pueden ofrecer términos más flexibles, estructuras creativas y cierres más rápidos.

Tasas de Interés y Cargos Más Altos – Dado el mayor riesgo, los préstamos privados suelen tener tasas significativamente más altas (8% a 15% o más) y comisiones iniciales (puntos).

Préstamos Centrados en Bienes Raíces – Evalúan principalmente el valor de la propiedad, su potencial de inversión y la experiencia del prestatario, más que el historial crediticio.

Plazos Cortos – Suelen ser préstamos a corto plazo (6 meses a 5 años) para inversionistas que buscan estabilizar, reposicionar o revender rápidamente.

Préstamos Basados en Activos – Las decisiones se basan principalmente en el valor del activo, el ingreso potencial y la estrategia del inversionista.

Aprobaciones Rápidas – Pueden aprobar y desembolsar fondos en días o semanas, a diferencia de los bancos que tardan meses.

Este tipo de financiamiento es útil para transacciones urgentes como compras de propiedades en dificultades o situaciones competitivas.

Tipos de Préstamos de Prestamistas Privados y Opciones de Estructuración

Los prestamistas privados ofrecen distintos productos adaptados a diferentes necesidades de inversión multifamiliar:

1. Préstamos Puente – Financiamiento a corto plazo (6 meses a 3 años) para adquisición o reposicionamiento de inmuebles. Tasas del 8% al 12%.

2. Préstamos con Dinero Duro – Basados en el valor del activo, tasas del 10% al 15% o más. Útiles para propiedades en dificultades o necesidades urgentes.

3. Préstamos para Construcción – Para desarrollos nuevos o renovaciones importantes. Pagos solo de intereses durante la obra. LTC del 70% al 85%.

4. Préstamos Mezanine – Financiamiento complementario sobre un préstamo principal. Tasas del 10% al 18%.

5. Inversiones en Capital Preferente – Alternativa al préstamo mezanine. El prestamista adquiere participación en la propiedad. Compartición de utilidades y plusvalía.

6. Préstamos de Refinanciamiento con Retiro de Capital – Permiten extraer liquidez de una propiedad multifamiliar. Tasas más altas, acceso rápido.

7. Préstamos para Consolidación de Deuda – Refinanciamiento de múltiples préstamos en uno solo. Mejora el control financiero.

Requisitos Comunes del Prestatario para Préstamos Privados

Los prestamistas privados evalúan el riesgo de manera diferente a los bancos. Aunque son más flexibles, aún consideran varios factores clave:

Experiencia del Prestatario – Se prefiere historial comprobado en inversiones inmobiliarias, especialmente multifamiliares.
Estrategia de Inversión y Plan de Negocios – Se requiere un plan claro de mejoras, reposicionamiento y salida.
Valor del Inmueble y Aporte de Capital – Normalmente se exige entre 20% y 40% de aportación de capital.
Ratio Préstamo-Valor (LTV) – Generalmente prestan hasta el 65% - 80% del valor tasado.
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR) – Algunos requieren un DSCR mínimo de 1.00x a 1.25x.
Condición del Inmueble – Propiedades deterioradas pueden requerir mayores anticipos o garantías adicionales.
Estrategia de Salida – Se exige un plan claro, como refinanciamiento bancario, venta o pago con otros activos.
Liquidez y Reservas – Aunque hay flexibilidad crediticia, se prefiere contar con liquidez para pagos y contingencias.

Cómo Elegir el Préstamo de Prestamista Privado Adecuado

Los inversionistas deben evaluar su estrategia, la condición del inmueble y sus objetivos financieros al seleccionar la estructura adecuada de préstamo privado.

Este tipo de financiamiento ofrece velocidad, flexibilidad y apalancamiento, pero con un costo mayor.

En PCVI Commercial, trabajamos con una red de prestamistas privados y fuentes alternativas para ayudar a nuestros clientes a obtener el financiamiento adecuado para sus inversiones multifamiliares.

Ya sea que esté comprando, refinanciando o reposicionando un inmueble, te ayudamos a navegar la complejidad del financiamiento privado para lograr tus objetivos de inversión.