Corretaje de Financiación de Préstamos Privados

Préstamos Privados para
Compras y Refinanciamiento
de
Propiedades Minoristas

¿Quiénes son los Inversionistas en Préstamos de Prestamistas Privados?

Los préstamos de prestamistas privados, también conocidos como préstamos con dinero duro, son financiados por prestamistas no tradicionales que proporcionan capital fuera del sistema bancario regulado. Estos inversionistas buscan mayores rendimientos a cambio de asumir más riesgo. El financiamiento de prestamistas privados se utiliza frecuentemente para la compra y refinanciamiento de propiedades minoristas cuando los préstamos bancarios tradicionales no son viables debido a problemas de crédito, condiciones del inmueble o la necesidad de financiamiento rápido.

Al evaluar un préstamo para propiedades minoristas, los prestamistas privados también consideran la solidez financiera y viabilidad de los negocios que ocupan la propiedad. Los factores clave incluyen la duración de los contratos de arrendamiento actuales, opciones de renovación y estabilidad de los inquilinos. Las propiedades con inquilinos solventes y contratos a largo plazo bajo arrendamientos triple neto (NNN) se consideran de menor riesgo, mientras que las propiedades con contratos a corto plazo o inquilinos en dificultades pueden enfrentar condiciones de préstamo más estrictas o ratios préstamo-valor (LTV) más bajos.

Inversionistas típicos en préstamos de prestamistas privados incluyen:

Individuos de Alto Patrimonio – Personas que buscan mayores rendimientos que las inversiones tradicionales.
Fondos de Inversión Inmobiliaria – Fondos privados o de cobertura especializados en préstamos inmobiliarios comerciales.
Oficinas Familiares – Entidades de gestión patrimonial que invierten en activos alternativos, incluidos préstamos respaldados por bienes raíces.
Prestamistas Privados Institucionales – Empresas de préstamos no bancarios que agrupan capital de inversionistas para financiar bienes raíces.
Plataformas de Financiamiento Colectivo y Préstamos Privados – Mercados en línea donde múltiples inversionistas contribuyen a un fondo de préstamo conjunto.

Clasificaciones de Propiedades Minoristas

Las propiedades minoristas se clasifican según su tamaño, ubicación, combinación de inquilinos y uso previsto. Comprender estas clasificaciones es fundamental para determinar las estructuras de financiamiento, riesgos de inversión y demanda de inquilinos.

Las propiedades minoristas abarcan una amplia gama de tipos, todas comparten características básicas como visibilidad desde la calle y accesibilidad al cliente, aunque presentan diferencias específicas en función del tipo de inquilino, tamaño y ubicación.

Tipos comunes de propiedades minoristas:

1. Centros Comerciales Regionales y Superregionales

Grandes centros con tiendas departamentales nacionales, minoristas de alta gama y opciones de entretenimiento.
Ubicados en zonas urbanas o suburbanas de alto tráfico con fuerte demanda del consumidor.
Requieren inversión significativa de capital y gestión profesional.

2. Centros Comerciales Comunitarios y de Barrio

Centros de tamaño mediano con supermercados, farmacias y negocios locales.
Sirven a zonas residenciales cercanas, lo que los hace menos vulnerables a recesiones económicas.
Los inquilinos suelen firmar arrendamientos a largo plazo, brindando estabilidad a los inversionistas.

3. Centros Comerciales en Tira

Propiedades con múltiples inquilinos como restaurantes de comida rápida, cafeterías y tiendas de conveniencia, generalmente sin un inquilino ancla.
Normalmente ubicados en avenidas principales o zonas suburbanas con alto tráfico vehicular.

4. Centros de Potencia

Centros de gran escala con tiendas como Target, Home Depot o Best Buy, rodeadas de tiendas más pequeñas y restaurantes.

5. Centros de Estilo de Vida

Centros al aire libre diseñados para peatones, con mezcla de minoristas de alta gama, entretenimiento y restaurantes.

6. Centros de Descuento (Outlets)

Grandes complejos al aire libre con tiendas de marca a precios reducidos, comúnmente ubicados cerca de autopistas o zonas turísticas.

7. Edificios Minoristas de Inquilino Único

Propiedades ocupadas por un solo negocio, como cadenas de comida rápida, gasolineras o bancos, generalmente con contratos a largo plazo.

8. Propiedades Minoristas de Uso Mixto

Propiedades que integran comercio con espacio residencial, de oficina o de hospitalidad, generalmente en zonas urbanas o desarrollos cerca de transporte público.

Características Típicas de un Préstamo de Prestamista Privado para Bienes Raíces Minoristas

Los préstamos de prestamistas privados difieren considerablemente de los préstamos bancarios comerciales tradicionales, ofreciendo aprobaciones más rápidas y criterios flexibles, aunque con un mayor costo debido al mayor riesgo. Estos préstamos se basan en el valor del activo, enfocándose principalmente en el valor de la propiedad minorista más que en las finanzas del prestatario.

Características clave:

Tasas de interés más altas – Normalmente entre 8% y 15% o más, según el nivel de riesgo.
Plazos de préstamo más cortos – Entre 6 meses y 5 años, diseñados para necesidades de financiamiento a corto plazo.
Ratios préstamo-valor (LTV) más bajos – Financiamiento del 50% al 75% del valor del inmueble.
Aprobación y desembolso rápidos – Fondos disponibles en días o semanas.
Requisitos financieros mínimos para el prestatario – El enfoque está en el valor del inmueble y la estrategia de salida.
Criterios de evaluación flexibles – Estructura del préstamo basada en el potencial de inversión de la propiedad.
Pagos solo de intereses – Pagos de intereses únicamente, con pago global al final del plazo.
Sin penalización por pago anticipado (en muchos casos) – Ideal para inversiones a corto plazo.
Oportunidades de renovación o reposicionamiento – Útiles para propiedades que necesitan mejoras.
Opciones sin recurso – En algunos casos, no se requiere garantía personal del prestatario.

Tipos de Préstamos de Prestamistas Privados para Bienes Raíces Minoristas

Los prestamistas privados ofrecen diferentes productos para cubrir diversas necesidades de inversión:

1. Préstamos Puente (Bridge Loans)

Financiamiento a corto plazo (6 meses a 3 años) para adquisición o reposicionamiento.
Ideal para propiedades en transición.
Tasas de interés de 8% a 12%.

2. Préstamos con Dinero Duro (Hard Money Loans)

Basados en el valor del inmueble más que en el crédito del prestatario.
Tasas de 10% a 15% o más.
Útiles para propiedades en dificultad o necesidades urgentes.

3. Préstamos Mezanine

Financiamiento complementario sobre un préstamo principal.
Estructura como deuda subordinada o capital preferente.
Tasas de 10% a 18%.

4. Inversiones en Capital Preferente

Alternativa al préstamo mezanine, con participación en el capital de la propiedad.
Mayor apalancamiento sin aumentar los pagos de deuda.
Requiere compartir utilidades con el inversionista.

5. Préstamos de Refinanciamiento con Retiro de Capital (Cash-Out)

Permite extraer capital del inmueble para reinversión.
Tasas más altas pero acceso rápido a liquidez.

6. Préstamos para Construcción y Reurbanización

Para desarrollos desde cero o renovaciones mayores.
Basados en los costos del proyecto y el valor final (LTC del 70-85%).
Pagos solo de intereses durante la construcción.

Cómo Elegir el Préstamo de Prestamista Privado Adecuado

Seleccionar el préstamo adecuado depende de varios factores: si el prestatario es usuario o inversionista, la estabilidad del ingreso de la propiedad y las calificaciones financieras del prestatario. El financiamiento de prestamistas privados ofrece velocidad, flexibilidad y apalancamiento, aunque con mayor costo.

En PCVI Commercial, trabajamos con una red de prestamistas privados y fuentes de financiamiento alternativas para ayudar a nuestros clientes a asegurar la solución más adecuada para sus inversiones minoristas. Ya sea que estés comprando, refinanciando o reposicionando una propiedad, te ayudamos a navegar la complejidad del financiamiento privado para alcanzar tus objetivos.